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中国人买房就当经济炮灰?          【字体:
中国人买房就当经济炮灰?
作者:赵筱赟    文章来源:BWCHINESE中文网    点击数:1175    更新时间:2014-09-11    

中国房地产指数系统称,8月新房平均价格环比下降0.6%,比7月0.8%的降幅有所缓和。新房平均价格6月环比下降0.5%,5月下降0.3%,5月份是自2012年6月以来首次出现环比下降。

在被调查的100个城市中,有74个城市呈现住房价格下降的趋势,比7月的76个有所减少。

中国房地产指数系统的分析人员说:“随着政府出台有针对性的刺激政策,尽管下行风险仍然存在,但宏观经济已稳定下来。更多的城市在放宽或取消限购政策,而总体的信贷政策尚未放宽,部分城市的抵押贷款环境有所改善。”

该调查显示,与去年同期相比,8月新房平均价格上涨了3.15%,比7月4.72%的增速有所放缓。这是自2013年2月住房价格同比上升2.5%以来的最低增速。

最新数据出台之际,恰逢杭州和西安等一些地方政府在之前的努力几无成效后,开始加大力度放宽限购政策以促进销售。在杭州,购房者可以在市中心购买第二套住房,而之前放宽的范围仅限于特定地区;在西安,购房者在购买第二套房时可以选择面积较大的住宅。在过去几个月,各地方政府一直在放宽限购政策,以支持住房市场。

今年迄今为止,中国的住房市场一直呈疲软态势,住房供应过剩迫使开发商减价促销,尤其在二、三和四线城市。银行在上半年也减少了抵押贷款,尽管有些银行已开始为首次购房者提供抵押贷款优惠。与去年同期相比,1至7月住房销售额下降了10.5%。

渣打银行的经济学家在最近的评论中说:“对房地产部门而言,最糟糕的情况也许还没结束,但我们未发现有迹象表明,情况会突然恶化到‘降价大甩卖’的程度。”

今年以来,房价下跌、限购政策放松成为楼市看点。告别黄金十年,房地产的未来依然众说纷纭。

事实上,有人说,中国的楼市就像一部悬疑片,过程是个迷,结局谁都无法预知,我们只有透过重重迷雾,看清某些现象背后的本质。

甚至有传言称,买了就准备做炮灰吧!

1、中国各地房价,基本将在最高点下降50%左右,下跌的时间是5-10年,这是大谎言。

如果房价下跌50%,不要说银行吃不消,政府也吃不消,企业更不用说,更加吃不消。未来房价,要看城市和区域,一线城市:核心地段不会降,远郊肯定降;二三线城市,缓慢增长。

中国房价是个复杂问题,不是简单的经济规律可以分析的。有政治需求,有通胀影响,有中国传统居住文化影响,还有经济实体状况的影响。这些综合因素,不是谁敢说调控就能怎样。但首先中国是官方经济,更多需要考虑政治因素和宏观通胀的压力。

房价走了10年牛市,跌半年就到底,也许在火星上会发生,在地球上不会发生。参考日本房价下跌14年左右,跌70%,及香港从亚洲金融危机跌到非典疫情,6年下跌65%的实例。

2、土地稀缺、房价必涨是谎言。

这种说法从表面上看是正确的:中国只有960万平方公里的土地,并且大多数土地(新疆、西藏、内蒙古、青海等省自治区的不少地方)不适合人居住;拿城市来说,上海、北京、深圳,法制环境、人文环境、创业环境、就业环境,特别适合人居住的地方是有限的。而人们向往好地方的欲望却是普遍的。

所以,很多在环境不好的地方居住的人,不少想到大城市、好地方来。而这些地方的面积是固定不变的,用于建房的土地,用一块,少一块,越用越少。比如北京的三环以内,或是上海的内环以内。这都是基本事实。

正是这个基本事实,让很多接受了人多地少,土地有限、稀缺,房价、土地价格应该不断上涨的预期,并且不少人认同了目前高房价。

土地稀缺、有限,房价上涨其实根本就是胡扯,是特大谎言。只是正因亨利福特(不是法国队的那个亨利)说的:思考是世界上最艰苦的工作,很少人愿意从事这项工作。于是造成一个现象,就是毛泽东说的:真理总掌握在少数人手里。

中国的人口密度不如日本、香港地区、德国等地方。中国人口多,所以盖的大多是高楼,上海18层以上的高楼,超过美国东海岸的总数。房价再涨1万倍也是稀缺的,但不要忘了:人民币是稀缺的。

3、城市化房价必涨是谎言。

农民的收入远不如城市人,城市人都买不起房子,居然还有人幻想农民进城维持高房价。

城市化从供给与需求两个方面对房地产价格产生促进效应,但是,这种效应主要表现为长期效应且较为稳定。而前一段时间我国房价出现短期的快速攀升,显然就不单单是城市化的作用了。

其实,近年中国城市化进程相对平稳,速度较前几年已有所趋缓,带动的房地产需求并未明显增加。因此,房价的短期快速上涨,可能更多地与城市化之外的因素,诸如利率、税收、投机等影响有关。

房地产价格可以大致分为两部分:一部分是经济因素决定的基本价格;另一个部分是非经济因素决定的非基本价格。

所谓非基本价格,主要是指由政策、投机等因素造成的价格变动。这些因素虽然不是价格长期走势的主导因素,但在特殊时段的影响不容忽视。

4、人民币升值房价必涨是谎言。

人民币对美元是升值的,对加元、澳元、欧元是贬值的。日本房价泡沫从1990年后破灭,可日元对美元一直升值到1995年。美元对欧元前几年一直在贬值,可是在此期间,美国房价上涨近一倍。

此外,人民币升值不是房价上涨的原因有4个:1.国际热钱流入中国数量较小,在热钱流入规模最大的2009年也仅有619亿美元,不足以推高楼价。2.中国楼市交易额巨大,2012年全国新建商品房销售额为6.45万亿元人民币,即使一半热钱去买楼,也是杯水车薪。3.热钱流入与楼价并不存在直接(1~2个月内)正相关关系。4.现在对外资购房有各种限制,外资热钱不可能成为买楼主力。

5、中国的房子质量较差,但同样是房子的特性,这些质量问题可能要过20年甚至更久才暴露。

中国住房私有率虽高,但房屋质量较差。国家统计局住户调查办公室公布的报告显示:至2010年底,城镇居民家庭自有住房率为89.3%,其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房,40.1%的家庭拥有房改私房,38.0%的家庭拥有商品房。

也就是说,占比最高的是房改房,也即原来的老公房,由居民低价认购,这类房屋破旧、功能不全、面积小,居住舒适度非常低,未来几十年多为旧改和拆迁对象。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。而美国是以独栋为主。

中国的房子质量较差,但同样是房子的特性,这些质量问题可能要过20年甚至更久才暴露。这时房产商、建筑商可能已经关门大吉了。或者因为特别的事情才暴露,比如地震,再比如浙江有人装修,敲开墙,发现应该是两根钢筋的,居然被两根竹子取代。

连王石都认为目前中国房子质量不够好,更不用说一些二三流开发商的房子的质量了。

6、不要因为存款负利率就买房。

中国的经济萧条不是不可能的,这种情况下,现金最值钱,因为经济走弱,什么东西价格都要跌。看看日本,经济萧条,于是房价、股价、物价全部下跌,现金相对就升值了。

7、中国的房地产业就是一个地方政府掠夺普遍居民财富的一个行业。

开发商只不过是依附于地方政府,或是地方政府权贵的代言人罢了,所有与掠夺相悖的东西,如经济适用房、廉租房、集资建房,都是地方政府的眼中钉。

8、开发商、地方政府、经济学家是利益共同体,是买房人的敌人,所以这三个主体永远不会说房价有泡沫,房价会下跌。

所以楼市中的言论,先要看看它代表谁的利益。参考毛泽东的话:敌人赞成的,我们就要反对;敌人反对的,我们就要赞成。作为开发商,李嘉诚和王石是例外。

9、房价上涨的时候未必会死人,房价下跌时却一定会死人。

这是李嘉诚的话。股市在十年内,有两次下跌超过60%,自杀的人全国也没几个,可是楼市,会有很多。以后走路的时候,尽量不要在高楼下面走。

10、中国房价真的很贵。

美国目前房价中位数是20万美元,约200平方米的别墅,相当于美国中等家庭收入的4倍,而北京上海这些地方,房价是家庭收入16倍。

11、房价的持续下跌,一定会造成大量银行坏账、烂尾楼,建材、钢铁等行业将遭受重灾。

中央政府除了银行业,从来没有拿出真金白银挽救一个行业,更何况房地产业现在这个地步,都是地方政府的昏头官员造成的,自己拉的屎,自己擦。而地方政府,本质上就是要通过高价卖地来收钱的,怎么可能反过来出钱救这个行业?

12、一定会有部分房产商卷款潜逃,留下一些对天哭的傻老百姓。地方政府有可能去擦这个屁股,有可能不擦。

13、从长期来看,房价一定上涨,但扣除通货膨胀,增值非常少。

美国100年来,扣除CPI,每年涨3%。最近30年同样如此。英国从1965年到2004年,房价从不到4000英镑涨到14万英镑,但不要急,同期CPI上涨12倍,就是说相当于房价每年涨2.9%。其中上涨集中在19958年之后,因为1995年只比1965年涨了40%,算是CPI,房子是不断贬值的。

14、房价长期上涨,不代表永远上涨。

短期上涨速度超过长期上涨速度,必然有下跌。日本在33年内,地价上涨100倍,随后14年下跌70%,2005年前后有所上涨,但好象日本房价最近又跌了。希望在中国房价5年之后下跌比如60%时,打算自杀的人,有人发个短信给他:房价长期来看是上涨的。

15、房产商会破产、倒闭、解散50%以上,房产中介门店会消失80%以上。

16、2014年买房是做经济炮灰,是一种爱国行为,房价将暴跌。

17、用父母的钱买房,不可耻,特别是父母有钱,反而更合理,盲目向社会捐款很愚蠢。

但如果是掠夺父母数十年积蓄,是比较可耻的。试问,有几个子女在父母有重病时,会卖房为父母治病的?这和同中国父母的奴性有一半的关系。

18、当房价是家庭收入的10倍以下时,房价比较合理。

这个10倍已经考虑了中国人喜欢房子的小农思想,以及父母对子女的资助等因素。

19、目前一套房子年租金一般在3%以下,首付3成、7成贷款买房,则损失的存款利息及付出的贷款利息,约为6%。

买了房,很多人都失去了创业的机会,也许在50岁,会有激情当个老板吧。

20、炒房人、外资热钱越多的地方,楼市泡沫越大,房价下趺时会越惨。

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