中国摇摇欲坠的房地产市场对全球经济构成最大威胁之一。建筑和房地产行业不仅占中国国内生产总值(GDP)的高达13%，它们还构成中国固定资产投资的主干。

日前，在中国房地产部品采购联盟电商平台高端论坛上，中国城乡经济建设研究所所长陈淮就当前房地产形势、所存在的问题以及未来发展趋势，发表了自己的观点。

陈淮表示，中国房地产的形势一直是由市场所主导的，今年以来，房地产暴露出了许多原先在政策掩盖下而存在的问题，比如说大中小城市的发展不平衡、需求总量在不同年份分布的不均衡、房地产开发企业大中小抗风险能力的参差不齐、结构档次与市场需求之间存在的尖锐矛盾等。

他说，中国房地产正在走向一个新的常态，那就是优胜劣汰，但房地产在未来十年仍旧会是中国国民经济的支柱产业。

今年以来，“新常态”成为中国经济的一个热门话题。新常态主要体现在四个方面：一是经济增长速度换挡回落，二是逐步优化结构，三是增长动力从要素驱动向创新驱动转型。四是面临楼市、地方债、金融等多重风险挑战。经济从“粗放型、高增长”的旧常态进入中高速的新常态，是经济发展的客观规律。

在宏观经济转型之际，房地产业也正在经历很大转型。

当前及未来较长时间内，我国房地产市场面临巨大的库存消化、市场需求萎缩、住宅投资属性弱化、房地产金融风险加快暴露等矛盾。

在新经济常态下，我国宏观经济增速由过去的两位数增长下降至个位数增长，将对房地产业发展产生深远影响，房地产投资增长速度将进入换挡期。

日前，在诺亚财富房地产金融高峰论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹提出了一个新名词：房地产的新常态。

他说，“房地产业新常态之一，我认为是波动，从过去房地产市场总体上涨，到今后有涨有跌。过去十几年中国房地产市场总体都是上涨的，无论一二三四线城市。目前，在房地产总量已经非常大的情况下，波动可能是我们今后最常见的一个状态。”

据报道，今年，杭州楼市降价之风平地而起，并由杭州向全国辐射。在市场迷离观望之中，各地楼市成交急剧萎缩。慌乱时刻，地方政府急不可耐，纷纷松绑买房限购政策。但楼市拐点已然确立，市场显示出其巨大力量，7月份全国70个大中城市新建住宅环比价格下降的城市达到64个，一直被认为是房价“稳若磐石”的北京两年以来首次下跌。

据国家统计局公布的数据显示，前7月，房地产开发投资增速、房地产开发企业资金到位情况、房屋新开工面积、房地产销售面积、房地产销售额等主要指标全线下滑，其中房地产开发企业资金到位情况和新开工面积增速创十年来新低。

这些情况表明，我国房地产市场将从过去“狂飙式”增长进入到理性与平稳发展新常态。

秦虹认为，今年房地产市场仍然是调整、波动，而不是暴跌。“为什么得出这样一个结论？因为我们分析了对房地产市场影响最大的人口因素。我国人口的结构目前对房地产市场的发展总体是有利的。”

第一、高储蓄人口所占的比例仍然处于历史高位，刚性需求总量大、占比高。

中国有两次人口生育高峰，一个是上世纪60年代初，一个是上世纪80年代末。前者是过去十年内房地产市场上的主力军；而后者将是未来十年购房的主要人群。

据统计，2014年24岁到28岁的适婚年轻人人口总量有1.2亿，他们未来对住房需求是刚性需求。

第二、“三个一亿人”城镇化的目标要实现，住房需求是主要问题。

目前，我国城镇人口达6.7亿人，到2020年城镇化率要达到60%，还有大量的人口进城，所以房地产市场面临外部环境，总体来看没有根本性改变。

最近有消息说，房地产业黄金十年过去了。也有人说今后就是个断崖式的下跌；还有人说还没那么悲惨，是白银十年。

其实这些说法都不客观，房地产业正在步入一个包括自己的空间分布、技术水平、产品档次、技术竞争能力、抗风险能力创新的过程，一个优胜劣汰的过程正在到来。

房地产市场未来走向

一是以“现金为王”加快住宅去库存。

在房地产市场周期性调整趋势基本确立情况下，以企业微弱力量对抗市场巨大调整惯性，不是一个明智决策。房地产开发企业之间也存在相互博弈，所谓“价格同盟”并不具备刚性约束。缺口总会是在最弱的环节崩溃，进而引发市场更大的调整。如果这样，还不如主动适应市场调整节奏，通过让利、降价等手段，加快住宅去库存。

二是以“软着陆”为基点加强政策引导。

在房地产业新常态下，土地财政已经是难以为继，房地产业对地方经济增长的驱动作用也会显著下降。在应对房地产市场周期性调整过程中，以房

地产市场“软着陆”为基点，制定相应政策措施，可能是地方政府唯一所能做的。

三是以“防风险”为支撑理性支持房地产业发展。

由于金融全面参与了房地产金融的各个环节，如果房地产业硬着陆，金融机构将不可避免巨大损失。

在当前市况下，支持居民住房金融需求，限制房地产开发企业盲目购地开发，选择性参与优质房地产开发企业的优质项目，将会显示出巨大灵活性，也能有效防范房地产金融资产质量恶化。

四是以“理性消费”为主线培育健康市场。

随着房地产相关税收制度逐步完善，房地产投资价值将回归理性。在我国人多地少的现实下，理性住房消费将避免资源浪费，减少社会收入分配差距，有助于构建和谐社会。

歌斐资产创始合伙人、总裁殷哲表示，“未来房地产业的集中度还会进一步提高，会从几万家变成几千家甚至几百家。房地产并购基金的发展将会迎来难得的机遇。房地产是资金密集型行业，并购需要的资金规模较大，这就需要金融机构进行辅助。”

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