如果把房地产经济活动比喻成一场游戏的话，那么游戏规则就非常重要。试想一下，如果没有游戏规则，那么房地产游戏就没法玩。

但在过去的10年里，有规则的房地产市场玩的可谓乱七八糟？房价在调控声中一路上涨，搞得民怨滋生，鸡飞狗跳。这到底是为什么呢？

很多网友百思不得其解，要想搞清楚这个道理，还得先从一则克洛雷夫的寓言“狐狸建筑师”说起。

在这个寓言里，有一头狮子特别喜欢养鸡，但鸡舍由于建造的不牢固，因此经常被不法之徒偷鸡。狮子为此事伤透了脑筋，下决心不惜血本请最好的建筑师狐狸来建一个全世界最坚固的鸡舍。建成后的鸡舍看起来固若金汤，围墙又高又密。

但是令人奇怪的是，鸡不但一天天减少，而且比过去减少的更快了。究其原因，原来狐狸就是偷鸡贼，它确实把鸡舍盖的结实无比，蚊子也飞不进去，但却把一个秘密通道留给了自己。

狮子花大价钱盖的鸡舍起不到防盗作用，是因为错误的选择了偷鸡者的狐狸为设计师和建造者。狐狸建造鸡舍的目的是要剥夺其他动物诸如黄鼠狼偷鸡的可能，而让自己拥有了排他性的垄断偷鸡地位。

在市场经济活动中，尤其是在房地产行业，很多规则都不起作用，就是因为规则的制定者是利益相关者。利益相关者在制定规则时，其根本目并非是让老百姓受惠，而是不让别人染指自己的利益，千方百计的维持自己的垄断地位。

在房地产市场中，需要规则的是从事房地产开发的开发商和购房人，制定规则者则是立法机构或行政性垄断部门。

要使规则能公正的维护房地产市场的正常秩序，就必须满足一个条件，这就是从事经济活动者和制定规则者一定不能是同一主体。

举一个形象的例子：在足球场上，裁判员和运动员如果是同一人，那么作为其对手的球队，永远处于不公平的境地，比赛的结果永远是裁判一方获胜。

如果运动员兼职裁判，就出现了上面故事里的一幕：偷鸡者狐狸兼职鸡舍建造师，最终的结果是鸡比过去损失的更快。

但悲剧的是，理论上不可实现的再现实房地产市场中，兼任规则制定者和经济活动者的现象无处不在。比如处于对土地财政的强烈渴望，地方政府不仅是土地出让市场的规则制定者，又是土地出让金的最大受益者。

还有在房产交易活动中，为了获得更多的房产交易契税，地方不遗余力的推动房价上涨，都是最好例证。

在巨大利益驱动下，利益相关者不管是制定规则，还是对规则进行具体实施，其目的只有一个：为了维护自己的垄断权力、维护自己的特殊利益。

这种规则，不但给自己留下了天下最容易的偷鸡机会，又阻断了其他人偷鸡的可能，在这种市场环境下，房地产市场谈何公平、公正。观察楼市，土地交易黑幕重重，房地产行政审批，权力的魔掌无处不在，是再正常不过的现象。

听完这个故事和对这个故事的剖析，大家再回过头去总结一下过去10年的房地产调控政策：为何出台的政策对抑制房价屡屡失效，为何调控者的土地收益、房产交易契税收入毫发未损，为何购房人的首付比例和房贷支出如芝麻开花节节高。

为何房价高企，房地产企业的利润却越来越薄，而土地财政收入年均破千亿的城市越来越多。其实很简单，如果购房人是鸡笼里的猎物的话，那么哪位偷鸡者是谁？

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