笔者注：人们经常总能听到商地产开发商、学者、媒体压押房价涨跌，听来令人厌烦，但也令人心慌。有人说房产税不管用，还会助推房价；有人说地王又出现了；有人说房价又开始上涨了。不管这些消息是真是假，也不管是何种用心或动机，总之，中国的高房价的确不能再高了，买房不住房，而是囤房，这将是中国经济的灾难。

事实上，这些预期心理不过就是幸灾乐祸，当然也包括对现行限购限价政策的嘲讽。难道对付高房价不断推高的现实，我们真的束手无策吗？当然不是！只要开征房地产类资本利得税与遗产税，就不再有人囤房，又哪来高房价？不信？我们试试？

炒房者、囤房者大多都是有钱人、富人，他们才是中国高房价以及房价上涨的最大推手和赢家。众所周知，资本利得税及遗产税是治理高房价的最有效手段，为什么我们不能借鉴美国的做法？

在房产交易环节开征资本利得税，在房产继承环节开征遗产税！如果这样，你再看看，有钱人、富人还敢大量炒房、囤房吗？高房价还能挺得住吗？

最近一段时间，在中国关于房价涨跌的打赌再度升温。有人鼓吹“房产税无用论”，他们甚至认为房产税不仅无用，还会进一步助推房价。很显然，这些人的观点十分片面，而且很极端，究其因，主要是因为他们一味仅从供给管理的角度来看问题，却忽视了需求管理的作用。

政府能否管住房价？回答是肯定的。事实上，单从供给管理方面下功夫是远远不够的，同时还必须从需求管理角度入手，才能标本兼治。要想管理好房价，就必须弄清楚房价上涨的内在原因，才能对症下药。

中国的房价高得离谱，已经是一个不争的事实，房价已经远远高于国民的实际购买力。但国民对商品房的过度投资需求和过度投机需求仍是房价上涨的主因，目前稳定房价仅靠区域性限购令和个别地区试点的房产税，这些当然是不够的，而且也没有击中“囤房”要害。

目前，中国人形成房价长期上涨预期的主要根据有三：第一，工业化与城镇化用地需求仍会呈刚性扩张，地价与房价还会上涨；第二，社会保障制度不完善，国民投资渠道单一，住房养老与房产储值成为大众投资替代品。第三，中国没有开征资本利得税和遗产税，这在很大程度上刺激并怂恿了房产过度投资或房产过度投机。

不过，如果我们据此而判断中国的高房价下不去，或是房价还要上涨，那就是错误的。因为这绝不仅仅只是一个单纯的“供求问题”。商品房毕竟不是一种普通商品，它关乎国计民生，而且还是一个社会问题。因此，政府决不会放纵房产过度投机、房价过度上涨。

事实上，当人们对房产的需求不再是用来满足自我居住的需要，而是用来满足过度投资或投机需求时，当一个城镇家庭囤房三、五套，甚至十几套时，房产供给规模即便再大，也满足不了人们囤房、炒房的市场需求。

因此，在耕地有限、收入不高的中国，要想稳住房价，并真正满足人们对住房居住目的刚性需求，除了多造房、扩大供给外，更重要的措施，应该是双管齐下，同时采用行政手段（限购令）和经济手段（资本利得税与遗产税），坚决抑制人们对商品房的过度投资或过度投机。

目前，中国房产税仅在局部开始试点，而且单一的房产占有税作用有限，因此，治理中国高房价及房价过度上涨，在房地产税制上，我们完全可以借鉴美国的经验及做法，在房产交易环节和持有环节上，分别征缴资本利得税和房产税，并同时在遗产继承环节开征遗产税，以达到标本兼治的效果。

不过，在短期内，仍需有地方限购令配套，并扩大保障住房的供给，只有这样，才能真正做到标本兼治、长治久安。

对未来的房价走势，笔者认为，中国的房市已经过了十多年的房地产热，这个过程是中国房地产市场化的过程，也是中国的房价补涨、暴涨的过程。

目前的房价不仅已涨到位，而且早已涨过头，因此，可以肯定，今后中国房价长周期、大周期单边上涨的格局已经终结。只要政府调控房市的决心不放松，未来房价的基本走势是趋稳的。大家不必太过担忧。

作者介绍：董登新，武汉科技大学金融证券研究所所长。一直集中在美国证券市场与养老金投资方面研究领域。

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